Comprare casa a Valencia – Acquisto immobiliare

Comprare casa a Valencia richiede il rispetto di alcuni passaggi chiave che garantiscono la sicurezza dell’operazione e la corretta registrazione dell’immobile. Prima di entrare nei dettagli del processo di acquisto di una casa a Valencia, scopriamo assieme quali sono le motivazioni più forti che hanno spinto, in questi ultimi anni, altri italiani a fare questa scelta.

Perché Acquistare una Casa a Valencia?

Qualità della vita – Una città vivibile e sempre più verde

Valencia è una delle città europee con una buona qualità della vita, caratterizzata da un clima mediterraneo mite, costi contenuti (anche se questi seguono la tendenza dell’aumento delle grandi città), servizi funzionanti e sempre più moderni e una vivace scena culturale.
Inoltre, la città offre ampi spazi verdi, come i giardini del Turia, un’ex area fluviale trasformata in uno dei più grandi parchi urbani di  Spagna, si consiglia la lettura dell’articolo intitolato “Giardini del Turia, un’opera ingegneristica e paesaggistica”,  un ampio litorale molto vicino al centro storico della città e un interessante entroterra tutto da scoprire. Concentrando in poche parole, possiamo riassumere affermando che Valencia è “un luogo piacevole e che permette di vivere bene durante il corso dell’intero anno”.

 Tutto ciò rende Valencia una meta ideale sia per chi cerca una residenza stabile sia per chi è interessato a una seconda casa o a un investimento a lungo termine.

Infrastrutture e servizi avanzati

Valencia vanta un sistema di trasporti pubblico efficiente e moderni collegamenti, inclusi l’aeroporto internazionale e l’alta velocità ferroviaria, che permette di raggiungere Madrid e altre città spagnole in tempi ridotti. La città è anche un hub per l’educazione, con la presenza di università rinomate come l’Universidad de València e il Politecnico, che attraggono studenti da tutto il mondo. Questi elementi fanno sì che un investimento immobiliare a Valencia sia non solo un’opportunità redditizia, ma anche un’opzione a lungo termine per chi desidera integrarsi nella vita quotidiana della città.

Attrattiva per i cittadini italiani ed europei

Essendo parte dell’Unione Europea, Valencia offre facilità burocratiche per gli acquirenti provenienti da altri paesi europei, come l’Italia. Non sono richiesti permessi di soggiorno speciali, e l’ottenimento del NIE (Número de Identidad de Extranjero), il codice fiscale spagnolo, è un processo relativamente rapido, ma di certo fattibile (leggi l’articolo intitolato “Come fare il NIE?“). Valencia è inoltre una città con una forte componente internazionale, dove la lingua italiana è relativamente diffusa e la comunità italiana presente è molto attiva.

Mercato immobiliare in espansione e opportunità di investimento

Comprare casa a Valencia rappresenta un’ottima opportunità d’investimento. Negli ultimi anni, il mercato immobiliare della città è cresciuto in modo costante, con prezzi degli immobili che risultano ancora abbastanza competitivi rispetto a quelli di altre città spagnole come Barcellona e Madrid. Questo permette di ottenere un ritorno sull’investimento interessante, sia per chi vuole affittare l’immobile a lungo termine, sia per chi intende sfruttarlo come affitto turistico. A parte i quartieri centrali e zone limitrofe che sono cresciute moltissimo negli ultimi anni, come Ciudad Vella, Ruzafa e l’Ensanche in generale, ci sono tante altre zone che stanno crescendo e che sono, o diventeranno, sempre più frequentate e ambite per il potenziale di rivalutazione e l’alto afflusso di turisti e residenti stranieri oltre a quelli locali. Se vuoi fare un chiacchierata riguardo questo punto prima di comprare casa a Valencia, siamo a disposizione. Un’opinione in più non fa mai male.

Altro argomento interessante da trattare, e che permette di riflettere, è vedere come le opportunità d’investimento molte volte si contrappongono alla relazione che esiste tra la crescente domanda di immobili e la capacità di offerta di alloggi o appartamenti della città di Valencia. Per non dilungarci e uscire di tema vi rimandiamo a questo articolo intitolato “Gentrificazione a Valencia, com’è la situazione?“

Processo di acquisto immobiliare in Spagna

Fasi fondamentali per comprare casa a Valencia in sicurezza, senza imprevisti e con una corretta pianificazione fiscale e legale. In particolare, cerchiamo di approfondire il processo di acquisto, le tasse applicabili e i documenti necessari per un acquirente proveniente dall’Unione Europea, con un focus specifico per i cittadini italiani.

1. Ricerca dell’immobile

La prima fase del processo di acquisto consiste nel trovare l’immobile ideale, condizione essenziale affinché esistano tutte le altre fasi. È importante eseguire una ricerca approfondita sia online sia con l’aiuto di professionisti locali. Portali immobiliari come Idealista e Fotocasa possono offrire una prima panoramica aggiornata degli immobili disponibili, mentre le agenzie immobiliari locali possono fornire supporto in loco. In alternativa, per chi conosce bene il mercato, è possibile gestire la ricerca privatamente.  Molto consigliata la lettura dell’articolo intitolato “Agenzia immobiliare a Valencia, conviene utilizzare i suoi servizi?“

2. Offerta e Negoziato

Una volta individuata la casa desiderata, il passo successivo è fare un’offerta al venditore. A Valencia, come in tutte le città spagnole, il prezzo di vendita è spesso negoziabile, e l’intermediazione di un agente può rivelarsi utile per ottenere condizioni favorevoli. È consigliabile richiedere un’ispezione legale preliminare per assicurarsi che non vi siano debiti pendenti o problemi strutturali che potrebbero influire sul valore dell’immobile. Ritorneremo in questo argomento più avanti.

3. Contratto preliminare: Il contratto di “arras“

Il contratto di arras è un accordo preliminare che blocca la compravendita, impegnando entrambe le parti a rispettare l’accordo. In questo documento, l’acquirente versa un deposito (generalmente il 10% del prezzo dell’immobile) che funge da caparra. Il contratto di arras è regolato dal Codice Civile Spagnolo e vincola il venditore a concludere l’affare; in caso di inadempimento dell’acquirente, la caparra può essere trattenuta dal venditore, mentre se è il venditore a tirarsi indietro, sarà tenuto a restituire il doppio della caparra versata.

L’articolo 1454 del Codice Civile spagnolo dice “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

È possibile accedere all’articolo 1454 tramite questo link.

4. “Escritura pública”: l’atto di compravendita notarile

Il contratto definitivo di compravendita, “escritura pública de compraventa“,viene firmato davanti a un notaio e rappresenta il passaggio legale di proprietà dell’immobile all’acquirente. Il notaio verifica che tutte le condizioni siano rispettate e che la documentazione sia completa e conforme. È consigliato consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare spagnolo che supervisioni il processo e garantisca che l’atto rispetti tutte le normative locali e nazionali, prima logicamente di presentarsi davanti al notaio. Sono molte le agenzie immobiliari che hanno tra i loro dipendenti / collaboratori queste figure professionali proprio per poter dar servizio ai loro clienti. Altro discorso è se lavorano bene o meno.

5. Registrazione della proprietà

Dopo la firma della “escritura pública de compraventa”, il passo successivo è registrare l’atto di proprietà presso il Registro della Proprietà. Questa fase è fondamentale, in quanto solo con la registrazione l’acquirente diventa il legittimo proprietario dell’immobile, ma la registrazione non è necessaria e non è obbligatoria. La registrazione ha anche un valore legale, proteggendo l’acquirente da eventuali dispute future (articolo 34 Ley Hipotecaria). I costi di registrazione variano a seconda del valore dell’immobile e sono a carico dell’acquirente. All’incirca questo importo è pari al 50% del costo notarile. Lo vedremo più avanti nell’articolo.

Documenti necessari durante il processo di acquisto

Gli acquirenti stranieri devono assicurarsi di avere la documentazione richiesta per acquistare legalmente una casa in Spagna. Di seguito una panoramica dei principali documenti richiesti:

• Numero di identificazione per stranieri (NIE – Número de Identificación de Extranjero)

È obbligatorio per completare qualsiasi transazione finanziaria in Spagna. Il NIE può essere richiesto presso gli uffici di polizia in Spagna o tramite i consolati spagnoli in Italia.

É un codice di identificazione fiscale assegnato a tutti gli stranieri che devono effettuare operazioni finanziarie o legali in Spagna, come l’acquisto di un immobile. Il NIE è obbligatorio per concludere la compravendita e per gestire successivamente le tasse e i pagamenti connessi all’immobile. Logicamente il NIE serve anche se non dobbiamo comprare casa a Valencia, ma semplicemente per vivere a Valencia e poter lavorare intestarsi contratti o quant’altro. Leggi l’articolo dedicato intitolato “Come fare il NIE a Valencia”

• Passaporto o carta d’identità

Documenti di identità validi richiesti per ogni fase del processo. È importante presentare i documenti in formato originale, il notaio richiederà una copia originale dei documenti d’identità di tutti gli acquirenti.

• Conto bancario

Necessario per effettuare pagamenti relativi all’acquisto (ad esempio il pagamento della caparra, il saldo finale e le tasse di registrazione) e di pagare le spese successivamente connesse all’immobile, come le utenze e l’imposta sulla proprietà (IBI).

• Apertura del conto bancario spagnolo: Gli istituti bancari richiedono generalmente il passaporto o la carta d’identità, il NIE e un certificato di residenza (non sempre). Alcune banche possono anche richiedere una prova di reddito o di lavoro nel caso in cui si desideri richiedere un mutuo.
• Scelta della banca spagnola: Molte banche spagnole offrono servizi dedicati agli stranieri con possibilità di gestione del conto anche online e assistenza in più lingue. Tra le banche più popolari per i residenti stranieri ci sono Banco Santander, CaixaBank e BBVA, ma non sottovalutate altri istituti estremamente interessanti come Cajamar Caja Rural. Cercate, se potete, di non pagare costi di mantenimento del conto.

 Documenti aggiuntivi per chi richiede un mutuo

Per chi desidera finanziare l’acquisto della casa con un mutuo, sono necessari documenti aggiuntivi che dimostrano la capacità finanziaria dell’acquirente.

• Documentazione di reddito

È necessario fornire le dichiarazioni dei redditi più recenti e una lettera di referenze bancarie. Per i lavoratori dipendenti, vengono richiesti gli ultimi stipendi, mentre i lavoratori autonomi devono presentare i bilanci o documenti che attestano il proprio reddito.

• Contratto di compromesso

Alcune banche richiedono di vedere il contratto di “arras” (compromesso di vendita) già firmato per procedere con la richiesta di mutuo. Questo dimostra l’impegno dell’acquirente all’acquisto della proprietà.

5. Consulenza legale e fiscale: un passo raccomandato

Sebbene non sia un documento in sé, la consulenza di un avvocato specializzato in diritto immobiliare spagnolo è altamente raccomandata, soprattutto per gli acquirenti stranieri. Come detto precedentemente, un avvocato può aiutare a verificare che tutti i documenti siano in regola, evitando sorprese o problemi legali durante il processo di acquisto. Questa figura professionale molte volte fa parte della configurazione dei servizi di una agenzia immobiliare, su questo punto si consiglia la lettura di una articolo intitolato “Agenzia immobiliare a Valencia, conviene utilizzare i suoi servizi?”.

Riepilogo dei documenti necessari

Riassumendo, per gli acquirenti stranieri che intendono comprare casa a Valencia, i documenti indispensabili sono:

1. NIE (Número de Identificación de Extranjero)
2. Conto bancario
3. Passaporto o carta d’identità
4. Documentazione di reddito (per chi richiede un mutuo)
5. Contratto di arras (in molti casi, per chi richiede un mutuo)

Ogni documento è essenziale per assicurarsi che l’acquisto dell’immobile sia legale e in linea con le normative spagnole. L’acquirente che prepara in anticipo la documentazione richiesta riduce il rischio di ritardi o complicazioni durante il processo di compravendita.

Aspetti legali e fiscali

Tasse e costi per comprare casa a Valencia

Acquistare casa a Valencia comporta una serie di costi fiscali e legali che è importante conoscere per pianificare correttamente il budget e garantire un processo di acquisto sicuro e conforme alla normativa spagnola. Le tasse e gli oneri possono variare a seconda che si tratti di un immobile nuovo o usato, e ci sono alcuni costi specifici a cui gli acquirenti, soprattutto se stranieri, devono prestare particolare attenzione. Vediamo in dettaglio quali sono le imposte principali e le spese notarili e di registrazione da considerare.

1. Tasse sull’acquisto di immobili in Spagna

Imposta sul Trasferimento di Proprietà (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

L’ITP è una tassa applicata sull’acquisto di immobili di seconda mano, ovvero già appartenenti a un altro proprietario. Nella Comunità Valenciana, l’aliquota standard dell’ITP è del 10% sul prezzo di vendita dichiarato. Tuttavia, possono essere previste aliquote ridotte per situazioni particolari, come l’acquisto di una prima casa per residenti permanenti.

• Calcolo dell’ITP
  L’aliquota si applica al prezzo totale dell’immobile, ed è importante assicurarsi che il prezzo dichiarato nell’atto di vendita sia accurato, poiché le autorità fiscali spagnole effettuano verifiche sul valore catastale dell’immobile per assicurarsi che non sia sottostimato.
• Pagamento dell’ITP
  L’acquirente è responsabile del pagamento dell’ITP, che deve essere effettuato entro 1 mese dalla firma dell’atto di compravendita (attenzione che non sono 30 giorni abili togliendo i fine settimana e festivi, ma un mese, quindi dalla data della compravendita allo stesso giorno del mese seguente).
• Imposta sul Valore Aggiunto (Impuesto sobre el Valor Añadido – IVA)
  Per gli immobili di nuova costruzione acquistati direttamente dal costruttore, si applica invece l’IVA, che ha un’aliquota del 10% per le residenze. A questa si aggiunge l’Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD). L’IVA è più elevata per immobili commerciali o di lusso, arrivando al 21%.
• Pagamento dell’IVA
  L’IVA viene pagata direttamente al venditore al momento dell’acquisto e sarà successivamente trasferita all’Agenzia delle Entrate Spagnola (Agencia Tributaria).

Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Per gli immobili di nuova costruzione, oltre all’IVA si applica l’AJD, che ha un’aliquota variabile a seconda della regione. Nella Comunità Valenciana, l’AJD è fissata al 1,5% del prezzo di vendita.

• Calcolo dell’AJD: L’aliquota si applica al valore dichiarato dell’immobile e al valore del mutuo ipotecario, se presente.
• Pagamento dell’AJD: Il pagamento dell’AJD deve essere effettuato dal soggetto passivo della tassa che è l’acquirente dell’immobile tramite il modello n. 600 della Generalidad Valenciana.

Le informazioni sul modello n.600 e sue caratteristiche si possono trovare nella sezione “documenti notarili” seguendo questo link

2. Spese notarili e di registrazione

Oltre alle imposte, l’acquirente deve considerare i costi notarili e di registrazione, che variano in base al valore dell’immobile e alla complessità della transazione.

• Spese notarili
  Le spese notarili coprono il costo della redazione dell’atto pubblico di compravendita (escritura pública de compraventa). In Spagna, il costo notarile è regolato dallo Stato e generalmente si aggira tra lo 0,5% e l’1% del valore dell’immobile. Salvo diverso patto, sia l’acquirente che il venditore devono pagare queste spese, in percentuali diverse.

Il Codice Civile spagnolo nel suo articolo 1455 dice “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”. Questo il link che rimanda agli articoli del Codice Civile spagnolo.

• Spese di registrazione
  Una volta firmato l’atto, è consigliato (non necessario e non obbligatorio) registrare la proprietà presso il Registro della Proprietà (Registro de la Propiedad) secondo l’articolo 34 della “Ley Hipotecaria”, il cui costo è generalmente intorno allo 0,5% del valore dell’immobile. La registrazione ufficializza l’acquirente come nuovo proprietario e lo protegge da eventuali rivendicazioni o problemi legali futuri.

É possibile accedere all’articolo 34 della “Ley Hipotecaria” seguendo questo link.

3. Imposta sul reddito dei non residenti (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR)

Gli acquirenti stranieri non residenti che acquistano casa a Valencia devono essere consapevoli della IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Questa imposta si applica a tutti i proprietari di immobili in Spagna che non risiedono fiscalmente nel paese.

• Aliquota dell’IRNR
  L’aliquota per i cittadini europei è fissata al 19% del reddito presunto che l’immobile potrebbe generare. Anche se l’immobile non è affittato, il proprietario non residente è soggetto a un’imposta annuale calcolata su una percentuale del valore catastale dell’immobile, solitamente in un margine che varia tra 1,1% e 2% (variazione che dipende dalla revisione catastale dell’immobile).
• Pagamento dell’IRNR
  L’IRNR deve essere dichiarata e pagata annualmente. Anche se non si ottengono entrate dall’immobile, l’imposta è dovuta e può essere calcolata con l’aiuto di un consulente fiscale.

Potete trovare l’infomazione all’interno del sito web ufficiale dell’Agenzia delle entrate spagnola seguendo questo link.

4. Consulenza Fiscale e Legale

Vista la complessità del sistema fiscale spagnolo, è altamente consigliato avvalersi di un consulente fiscale e legale specializzato in transazioni immobiliari per stranieri. Ricordiamo che un avvocato “immobiliare” può aiutare a ottimizzare la gestione fiscale e verificare che tutte le imposte siano correttamente dichiarate e pagate, prevenendo così errori o sanzioni.

Riepilogo dei costi fiscali e legali per comprare casa a Valencia

Ecco una panoramica riassuntiva delle principali tasse e spese che un acquirente deve considerare:

1. Imposta sul Trasferimento di Proprietà (ITP): 10% (per immobili di seconda mano)
2. IVA: 10% (per immobili nuovi) + AJD 1,5%.  (nel caso di locali o beni di lusso l’IVA è al 21%)
3. Spese Notarili: 0,5% – 1%
4. Spese di Registrazione: circa 0,5%
5. IRNR: 19% del reddito presunto per i non residenti (leggi bene il punto in cui abbiamo trattato l’imposta per meglio comprendere)

Ricordiamo che pianificare accuratamente questi costi e informarsi sulle specifiche normative della Comunità Valenciana permetterà all’acquirente di acquistare casa in sicurezza e di evitare costi aggiuntivi o imprevisti.

Riepilogo delle verifiche e accortezze essenziali

Come abbiamo visto all’inizio di questo articolo, il comprare casa a Valencia può essere un’ottima opportunità, ma è fondamentale assicurarsi che ogni aspetto dell’acquisto sia controllato per evitare problemi in futuro. Di seguito, alcuni consigli pratici e verifiche indispensabili per tutelare il proprio investimento immobiliare.

1. Verifica dell’immobile

La verifica dell’immobile è un processo essenziale che permette di controllare la situazione legale e finanziaria della casa o dello stabile prima di completare l’acquisto.

Controllo della situazione legale e urbanistica

Prima di firmare qualsiasi contratto, è consigliabile verificare che l’immobile sia in regola con le normative urbanistiche locali e che non presenti vincoli o limitazioni che potrebbero influire sull’uso della proprietà. A Valencia, come in tante altre città spagnole, è possibile richiedere una nota semplice presso il Registro de la Propiedad (Registro della Proprietà) per ottenere una visura che attesta la situazione legale dell’immobile.

• Nota Semplice
  Questo documento fornisce informazioni fondamentali, come il proprietario legittimo, l’assenza di debiti pendenti o ipoteche e la conformità urbanistica. È importante che questo controllo venga eseguito prima della firma dell’atto di vendita per evitare sorprese.

Assistenza di un avvocato specializzato

Affidarsi a un avvocato specializzato in diritto immobiliare spagnolo può essere utile per eseguire una ricerca dettagliata e completa. L’avvocato può analizzare la documentazione, verificare che l’immobile sia libero da vincoli e che il venditore sia il legittimo proprietario, proteggendo l’acquirente da eventuali rischi legali.

2. Controllo delle licenze e permessi

In Spagna, è importante verificare che l’immobile disponga di tutte le licenze e i permessi necessari, soprattutto se si tratta di una proprietà ristrutturata o di nuova costruzione. Alcuni aspetti da controllare includono:

• Licenza di prima occupazione
  Obbligatoria per gli immobili di nuova costruzione, questa licenza certifica che l’immobile è stato costruito in conformità con le norme di sicurezza e abitabilità.
• Certificato di abitabilità
  Questo documento attesta che l’immobile è idoneo a essere abitato e rispetta gli standard minimi di comfort e sicurezza. È richiesto per la registrazione dell’immobile e per l’attivazione delle utenze.
• Certificato energetico
  Dal 2013, tutte le proprietà in vendita in Spagna devono avere un certificato energetico che indichi l’efficienza energetica dell’immobile. Questo certificato è necessario anche per determinare i costi di gestione energetica a lungo termine.

3. Verifica dell’esistenza di debiti o ipoteche

È importante accertarsi che l’immobile non presenti debiti o ipoteche.

Controllo dei debiti pendenti

In Spagna, i debiti sull’immobile, come spese condominiali non pagate o pendenze fiscali, sono legati alla proprietà. Prima dell’acquisto, è necessario richiedere un certificato di situazione debitoria che attesti l’assenza di debiti.

• Certificato di situazione urbanistica
  Questo documento, disponibile presso il Comune di Valencia, attesta che l’immobile è in regola dal punto di vista urbanistico e non presenta irregolarità o vincoli.
• Certificato condominiale
  Nel caso di immobili in un condominio, è consigliabile richiedere al venditore un certificato di assenza di debiti condominiali. Questo certificato attesta che il venditore è in regola con i pagamenti delle spese di gestione condominiale e che non ci sono arretrati pendenti.

4. Attenzione al contratto di “arras “, al contratto preliminare

Il contratto di arras, o contratto preliminare, è un accordo che viene stipulato tra venditore e acquirente per compromettersi ad una futura compravendita dell’immobile. In questo accordo, l’acquirente versa una caparra (generalmente pari al 10% del prezzo totale) e viene stabilito l’impegno reciproco alla compravendita.

Rimborso della caparra
Se il venditore si ritira dalla vendita, è obbligato a restituire il doppio della caparra versata. Se invece è l’acquirente a ritirarsi, perde la caparra versata. Questo punto è regolato dal Codice Civile Spagnolo e rappresenta una protezione sia per l’acquirente che per il venditore. Articolo 1454 del Codice Civile spagnolo.

5. Conformità dell’immobile alle normative di sicurezza e manutenzione

Soprattutto se si acquista un immobile datato, è importante verificare che la proprietà rispetti le normative di sicurezza e che non siano necessari interventi di ristrutturazione urgenti. Alcuni aspetti da verificare includono:

• Condizione della struttura
  Per gli immobili più datati, è consigliabile una perizia tecnica per valutare lo stato della struttura, degli impianti elettrici e idraulici. Attenzione: si consiglia vivamente di chiedere e informarsi se l’edificio ha problemi legati all’ “Aluminosis” che tanti problemi ha creato in Spagna durante gli anni ’60-’70, in passato molti edifici sono stati realizzati con tipi di cemento non adeguati.
• Verifica degli impianti
  Gli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento devono essere a norma di legge. Un tecnico specializzato può eseguire i controlli necessari per verificare la conformità.

6. Attivazione delle utenze e gestione post-acquisto

Dopo aver completato l’acquisto, è necessario procedere con l’attivazione delle utenze (acqua, gas ed elettricità) e con la registrazione presso il Catasto e il Registro della Proprietà (ricordare che non è obbligatorio, ma ben consigliato). La registrazione è fondamentale per ottenere il certificato di proprietà e tutelarsi da eventuali dispute future.

• Attivazione delle utenze
  Le principali aziende fornitrici di utenze a Valencia richiedono una copia dell’atto di vendita e, in alcuni casi, il certificato di abitabilità. Logicamente può essere il caso di un cambio di titolarità del servizio o il caso di una nuova attivazione.
• Registrazione catastale e fiscale
  La registrazione presso il catasto e il pagamento dell’Imposta Municipale (IBI) sono obbligatori per tutti i proprietari di immobili e assicurano la legittimità della proprietà.

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